Статьи

Земля преткновения

Иметь землю в собственности – мечта большинства наших сограждан. Кто-то приобретает землю с домом для постоянного проживания, кто-то для периодических поездок на природу, для кого-то покупка земли – это выгодный способ инвестирования денег. Покупка участка, как и любого другого дорогостоящего объекта, всегда сопровождается определенными рисками. Большинство из них связано с юридическими сложностями оформления земли. Для того чтобы у вас никогда не возникло правовых проблем, к регистрации собственности нужно подойти со всей ответственностью.

«Предъявите документы!»

Оформление земли всегда было весьма непростой процедурой. В таком деликатном вопросе, как юридическое оформление земельного участка необходимо обращать особое внимание на документы о собственности, уверен Илья Гаврилов, Директор юридического департамента Управляющей Компании «МАСШТАБ». «При покупке любого участка земли – не важно, приобретается ли он в организованном коттеджном поселке, в дачном садовом товариществе или у частного физического лица – необходимо проверить весь пакет соответствующих документов, удостоверяющих права продавца на данный участок. Это, прежде всего, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на собственность», — говорит он. Попробуем разобраться, что же такое правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы.

Правоудостоверяющие документы – это свидетельство о собственности на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права), выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), где содержатся все сведения о земельном участке на текущий момент, в том числе обременения, сервитуты (прим. редакции – сервитут – установленное законом или договором право пользования чужим имуществом в определенных пределах: право проезда, запрет возводить строения и т.д. От латинского Servitus – обязанность). Одним из основных документов является кадастровый план – документ о земельном участке, который, как техпаспорт для автомобиля, имеет важнейшее и определяющее значение. «В кадастровом плане определены основные характеристики участка, его конфигурация и границы. Именно по этому документу можно визуально определить, соответствует ли тот земельный участок, который вам показывают, тому, что вы реально покупаете», — говорит Илья Гаврилов.

Правоустанавливающие документы – это те документы, на основании которых возникло право собственности на участок. Они перечислены в свидетельстве о собственности в графе «основания».

Это может быть договор, передаточный акт, решение уполномоченного органа, распорядительные акты органов государственной власти или местного самоуправления и другие документы, в зависимости от конкретного случая – от того, каким образом нынешний собственник оказался владельцем земли.

Проверка юридической чистоты всех вышеперечисленных документов является обязательной. Это связано с особенностями оформления права собственности – сама сделка по покупке участка совершается до того, как все эти документы предоставляются на государственную регистрацию. Поэтому нужно быть осмотрительным – если какого-то документа не хватает и продавец не может предоставить полный пакет документов, это уже повод для сомнений.

Кадастровый план

Однако, отсутствие ряда документов не всегда должно служить поводом для отказа от сделки. Возможно, часть бумаг пока находятся в стадии оформления. В этом случае важно найти грамотного юриста, специализирующегося на земельном праве. Он поможет подобрать ту правовую конструкцию, которая позволит приобрести участок и гарантировать безупречность сделки. Единственный документ, наличие которого обязательно в любом случае – кадастровый план, утверждает Илья Гаврилов. «Дело в том, что если участок не поставлен на кадастровый учет, его невозможно идентифицировать и установить его местонахождение, поэтому любые сделки по покупке этого участка в принципе невозможны. Ведь в свидетельстве о собственности указывается только общая информация о земле – площадь, примерное расположение в привязке к населенным пунктам, по нему невозможно идентифицировать земельный надел. Если есть в наличии кадастровый план, можно решить многие распространенные ситуации и юридически обезопасить сделку», — говорит он. Но даже если вам предоставили кадастровый план, не спешите радоваться, внимательно изучите его. «Нередко случается, что представленный кадастровый план содержат в себе ошибки – не указано жилое строение, хотя дом уже построен и сдан в эксплуатацию и на него оформлено право собственности. В соответствии с нормами действующего законодательства РФ, в случае каких-либо изменений на земельном участке, их нужно вносить в кадастровый план», — говорит Алла Лягина, руководитель юридического департамента компании IntemarkSavills.

Категория разрешенного использования

Еще одним камнем преткновения при оформлении сделки по покупке земельного участка может стать категория разрешенного использования. Если земля относится категории поселений (ИЖС) или земель сельскохозяйственного назначения, то проблем возникнуть не должно. Трудности появляются в том случае, если участок находится на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, говорит Михаил Белогорцев, ведущий специалист юридического отдела агентства элитной недвижимости TWEED. «Если земли относятся к иным категориям, в частности земли промышленного назначения, то следует узнать в органах местного самоуправления об утвержденных планах по размещению каких-либо промышленных, транспортных или иных объектов на данной территории, что может служить основанием для изъятия в дальнейшем указанного земельного участка у собственника», — говорит Белогорцев. «На такой земле жилой дом просто не может быть построен. Регистрирующие органы обычно отказываются регистрировать жилые строения на таковых участках, а если уж каким-то образом строения все-таки легализуются, то перспектива регистрации сделки купли-продажи этого дома весьма сомнительна», — продолжает тему Юлия Чернова, исполнительный директор компании «Усадьба».

Леса, поля и реки

Любому человеку хочется иметь земельный участок в непосредственной близости от воды или леса. О том, что такие участки в разы дороже любых других, известно всем. Но мало кто знает, что, купив подобный участок, вы рискуете выбросить деньги на ветер. По новому Водному кодексу вы, в принципе, имеете право возводить жилые строения в непосредственной близости от водоема. Однако, стоит учитывать, что закон предполагает ряд ограничений.

«Водным кодексом четко установлено, что береговая полоса – 20 метров от береговой линии – находится в общем пользовании и, соответственно, не может находиться в собственности физического или юридического лица», — цитирует закон Михаил Белогорцев.

Таким образом получается, что если вам предлагают купить участок с собственной береговой линией или строениями расположенными ближе 20 метров к воде, то такая сделка будет противоречить действующему законодательству и, впоследствии, государство по решению суда сможет отобрать его у вас. То же самое касается и земель лесного фонда. В случае, если имеется утвержденный план лесопользования, то право собственности на такой участок не может быть зарегистрировано в принципе.

Участки с «подрядом»

Проблема, речь о которой пойдет ниже, может возникнуть при покупке участка с «подрядом». Только трудность тут заключаются не в оформлении земли, а регистрации права собственности на строения, расположенные на участке. Сегодня большинство застройщиков предлагают различные схемы инвестирования в строительство коттеджных поселков. Заключение инвестиционного договора на этапе строительства – самый распространенный вариант. При такой схеме покупки надо сразу определиться с двумя моментами: во-первых, когда будет зарегистрирован переход права собственности на сам земельный участок и во-вторых, за кем первоначально будет зарегистрировано право собственности на дом, за застройщиком или сразу за покупателем. «В случае если право собственности на дом будет регистрироваться сразу за покупателем, то следует понимать, что обязательства застройщика будут исполнены с момента постройки дома, ввода его в эксплуатацию и подписания акта передачи дома покупателю. Все остальные действия, связанные с регистрацией права собственности на дом, если изначально не было другой договоренности с застройщиком, покупателю придется осуществлять самостоятельно (в том числе получать поэтажные планы на дом, документы о присвоении адреса и т.п.)», — говорит Михаил Белогорцев. Этот процесс может затянуться, поэтому если, изначальной целью покупки была скорейшая перепродажа дома, то вам следует учитывать задержки связанные с регистрацией права собственности на дом.